民企棺材板上的盛宴！国资拿地转手暴赚3倍，4.88亿秒变16.49亿
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2022年年关将至，上海第四批土拍也于12月9日完美落幕！
第四批土拍中共出让6宗地块，分布在宝山、静安、嘉定、青浦、临港，总出让面积约32.71万方，总起价约122.3亿元。
有4宗地块以底价直接出让，剩余2宗地块为多人竞价购买。
与今年前三轮的土拍一样，本次土拍依旧是以国企、央企为主，民企拿地的积极性还未复苏，本轮6宗地块，只出现了佳运集团一家民企的身影。
除此，大家也不难发现，很多板块房地联动价开始涨价！！！
其中静安中兴社区地块，房地联动价为本批最高价，达到了12w+。
成交楼面价36414元/㎡，房地联动价123000元/㎡
静安中兴社区313-07地块，由苏河湾集团以4.88亿竞得，起始楼面地价36414元/㎡，成交楼面价36414元/㎡，房地联动价123000元/㎡！
出让面积5197.6㎡，容积率2.58，建筑面积13409.81㎡，为商住、教育用地。
东至:会文路，西至: 市北高中，南至: 永兴路，北至: 规划313-06地块。
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该地块位于不夜城板块，属于内环以内，距离外滩直线距离约2.5km，距陆家嘴直线距离约3km左右。
交通方面上，有着3号线、4号线、8号线等多条地铁线，还有着内环高架路、南北高架路。
周边配套有着宝山路小学、青云小学、市北初中等教育资源，及上海中医院芷江中路院区、上海第十人民医院等医疗配套。
在此配套设施上，成交均价为36414元/㎡，房地联动价直接到了123000元/㎡，足足翻了3倍多的价格！
按照该房地联动价，开发商最后可获16.49亿，扣除拿地成本，盈利可能会达到11.61亿！
不得不说，开发商真的赚的盆满钵满
当然，除了苏河湾集团的翻3倍相差9万的房地联动价，静安中兴社区其他地块和其它区的地块出让，房地联动价亦是如此。
让我们来逐一盘点~~
静安中兴社区在今年9月23日，第三批次土拍中，有两块地被相继拍下。
成交楼面价47840元/㎡，房地联动价133000元/㎡
2022年9月23日，北方置业以120.6亿竞得中兴社区304-03地块，楼面价47840元/㎡，房地联动价133000元/㎡。
东至止园路，西至西藏北路，南至中华新路，北至天通庵路。
成交楼面价48128元/㎡，房地联动价119000元/㎡
同天还有华发竞得静安中兴社区321-01、322-09地块，成交楼面价48128元/㎡，房地联动价119000元/㎡。
东至东宝兴路，西至宝通路，南至:规划322-08地块、宝通公寓、长征大厦，北至芷江中路。
成交楼面价99886元/㎡，房地联动价163000元/㎡
在今年7月25日第三批土拍中，上海城投以27.52亿元竞得长宁区新泾镇地块，溢价率9.67%，成交楼面价99886元/㎡，房地联动价163000元/㎡。
成交楼面价、房地联动价均为今年最高。
东至夏都花园，西至剑河路，南至夏都花园，北至青溪路。
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该地块规划图已出，项目名待定。
列出今年的三宗地块房地联动价与楼板价均翻倍，相差7-9万之多，开发商留有的盈利空间非常大！
盈利如此多的不止土拍市场，一些土地征收旧改项目也是盈利颇多。
成交楼板价99868元/㎡，房地联动价21万元/㎡
上海中心城区的“旧改大户”，如今以21万元/㎡的价格刷新了上海房地联动价的最高纪录。
12月1日，瑞安房地产有限公司发布有关收购位于杨浦区的土地使用权的公告。
瑞安房地产全资附属公司上海房睿参股成立的合资公司以23.76亿元竞得上海市杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）。
东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至居民小区。
合资公司由上海房睿及上海杨浦分别持有60%、40%股份，上海杨浦置业由杨浦区国资全委全资控股。
按着23.76亿元底价计算，杨浦区平凉社区地块楼板价99868元/㎡，而与21万元/㎡的房地联动价相比，利润空间很足。
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······
反观前几年的上海土拍市场，房地联动价与楼板价大多数都相差2-3万，盈利空间都没有近期拿地的开发商多。
先从前些年的地王盘起，当时的地王都面临着尴尬的局面，有着昂贵的拿地成本价，但均价并没有高出太多。
“两头不讨好”
成交楼板价2.9万/平，房地联动价5.3万/平
2015年9月，宝山大场镇一地块被杭州滨江集团以34.65亿竞得。
当时的楼板价2.9万/平，溢价率91.7%。
效果图
项目定名滨江公园壹号，该地块预计保本均价约6万/㎡，而当时周边次新房成交价格仅3~4万/㎡！
是周边的价格之最了
项目原定于2016年下半年推出，狠狠的赚一波，奈何遇上调控，时间拉锯战就此展开。
直至2018年8月24日才开盘，均价5.3w。
网友也纷纷评论：豪宅遇上限价，10w品质最终卖了5.3w均价，血亏。
杭州的天之骄子第一次来上海，搞得灰溜溜的就回去了
时隔四年，现在（2022年12月）的二手均价为7.9w。
建发央玺
成交楼板价53727元/㎡，均价6.2-7.6万/㎡
到了2016年8月，又一宝山地王诞生。
建发、首开、中粮以总价67.9亿元夺得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，溢价率115%，成交楼板价53727元/㎡。
名副其实的宝山地王。
该项目命名为建发央玺，住宅均价6.2万/㎡，叠墅均价7.1万/㎡，联排均价7.6万/㎡。
拿地三年，到了2019年才开售，到了今年的8月14日，项目剩余的40套联排别墅已开启认购。
成交楼面价10.03万/㎡，均价12.98万/㎡
与建发央玺同期拿地的还有着全国地王——中兴路一号。
2016年，上海静安中兴社区的一幅住宅起拍价46亿元，吸引来了18家企业竞拍，最终融信以110.1亿的总价竞得，溢价率139%，创下了中国土拍历史上的最贵地王纪录。
成交楼面价为10.03万元/㎡，刷新了当时全国的楼面价。
于2020年5月5日开盘，均价为12.98万/㎡。
中兴路一号原文可戳：格力捂盘6年的公园海德来了，这样的户型你能接受吗？
三地王的拿地价与开售均价相差都在2-3万左右，相差不大，盈利空间都较少。
当时由于打压开发商，这些项目都是拿地两三年才开售，均价不高。
这让当时疯狂涌入上海拿地的万科、融创、旭辉、滨江、融信、中原、宝龙、三盛、禹州、阳光城、正荣、福晟、泰禾、恒大、富力等都逐渐淡出人们的视野。
逐渐的转变为国企、央企兜底的局面。
回顾从去年至今的土拍市场也不难看出，国企、央企频出，民企的身影很少很少。
成交楼面价2.62万/㎡，房地联动价4.75万/㎡
2021年11月30日，上海土拍中，建发以21.49亿元竞得宝山区顾村地块，溢价率8.97%，成交楼面价2.62万/㎡，房地联动价4.75万/㎡。
该地块项目为建发·熙和府（新中式），已于10月24日开盘售罄。
成交楼板价35684元/㎡，房地联动价70300元/㎡
同批还有着浦东新区高行镇地块，由招商以45.29亿元竞得，成交楼板价35684元/㎡，房地联动价70300元/㎡。
东至莱阳路，南至启帆路和E01-07地块，西至韶光路，北至E01-05地块。
在21年11月30日这批土拍中，还有着很多地块是像上述地王一样房地联动价与成交楼板价相差2-3.5万。
拿地2-3.5万/㎡左右的差价，从成本、利润两方面来看，依然是有操作空间的。
反观本年度，2022年上海土拍总出让金额2839.5亿元，115宗地（无流拍），累计供应面积达到8212.43亩，为上海开埠以来之最！
总的来看，今年不仅仅国企、央企兜底、底价成交的趋势变得明显，很多板块的房地联动价都开了涨价！！
其中，房地联动价超10万的地块共12宗。
国企央企兜底拿地54宗，相较去年涨幅明显，且今年开发商联合拿地为主流，共35宗地为联合体竞得，参与联合的开发商大多以国企、央企联合为主。
而民企、外资在今年只拿下16宗地，有着新黄浦、亚伦等新面孔民企出现，大华、恒文、佳运置业等本土民企继续拿地。
这与此前房地产融资收紧以及长期兜底分摊压力有着较大关系。
自11月以来，房地产“三支箭”，在信贷、发债、融资等方面逐渐好转，有利于稳定市场、恢复预期。
在上海楼市中有一定效果，但想要回复火热的状态还是需要一定的时间和周期的。
2023年马上来临，上海土拍市场是否回春或还是国央企兜底，我们可以静观其变
附上海今年四批次土拍一览表~
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会议安排
本周日，中午12：00
将举办猴子瞎七搭八闲聊+新加坡香港移民专场闭门会议
周日！周日！周日！
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